< 판교신도시 청약에 관련한 질의응답 >
현행 규정에 의하면 대규모 택지지구인 판교 신도시는 수도권 거주자에게 분양하되 30% 범위 내에서 성남시 거주자에게 우선 공급하게 됩니다. (과거 분당은 20%가 지역 거주자에게 우선 분양됐습니다.)
그리고 나머지 70%는 수도권 거주자에게 공급합니다.
판교신도시는 서울 강남에 버금가는 인기를 누릴 것으로 예상되고, 최근 정부와 민주당이 합의한 개발계획에 따르면 판교에는 모두 2만6400가구의 아파트가 들어선다고 합니다.
이 가운데 국민임대아파트가 6,000가구 정도를 차지하고 나머지는 2만400가구 모두 일반분양아파트라고 합니다.
평당 분양가는 1000만원 안팎에서 정해질 것으로 추정된다고 합니다. (아파트 분양은 2005년 하반기부터 시작될 예정)
일반분양물량 가운데 30%인 6,120가구는 지역거주자에게 특별 배정되는 물량으로 성남시는 이 물량에 대해 판교가 택지개발예정지구로 지정된 2001년 12월 26일 이전부터 성남시에 살면서 분양공고일 현재 청약통장 1순위 자격을 가진 사람에게 우선 배정하기로 했으니까 그 만큼 성남시 거주자가 유리하다고 합니다.
나머지 1만4,280가구는 성남시를 포함해 서울 등 수도권에 사는 거주자들이 청약할 수 있습니다.
청약저축(국민임대)은 공급물량이 많지 않을 것으로 예상되므로 청약예금이나 청약부금 통장이 있으면 유리합니다.
판교신도시는 투기과열지구로써 무주택자 우선공급제도가 실시될 가능성이 아주 높습니다.
이는 분양시점에 35세 이상, 5년 이상 무주택자로서 청약 1순위 자격만 갖추면 전용면적 25.7평 이하 민영 아파트 전체 물량의 50%에 우선 청약할 자격을 갖는다는 말씀입니다.
위의 내용을 총정리 하자면 무주택 세대주는 당첨 확률이 매우 높습니다.
판교쪽은 국영, 국민임대가 적다고 하니까 오히려 불리하다고 생각됩니다.
청약부금정도면 매우 좋은 조건입니다.
만약 평수를 넓히고 싶다고 청약예금으로 전환하시는 것도 좋으실 듯 합니다.
아래 내용 참조하시면 도움이 되실겁니다.
1. 민영주택(아파트) 청약순위
- 국민주택기금의 지원 없이 민간 건설업자가 건설하는 주택(평형구분 없음) 또는 국가, 지방자치단체 및 대한주택공사 등이 국민주택기금의 지원 없이 공급하는 전용면적 85㎡(약25.7평)를 초과하는 주택
- 공급대상 : 최초 입주자 모집공고일 현재 20세 이상의 개인
- 순위와 순위별 요건
① 1순위 :
- 청약예금에 가입하여 2년이 경과한 자
- 청약부금에 가입하여 2년이 경과되고, 그 납입인정금액이 지역별 85㎡이하 청약예금 예치금액 이상인 자
- 청약저축에 가입하여 1순위 자격을 취득한 자로서 납입인정금액이 지역별 청약예금 예치금액 이상인 자가 최초 입주자 모집공고 전일까지 해당 청약예금으로 전환한 자
② 2순위 :
- 청약예금에 가입하여 6개월이 경과한 자
- 청약부금에 가입하여 6개월이 경과되고, 그 납입 인정금액이 지역별 85㎡이하 청약예금 예치금액 이상인 자
- 청약저축에 가입하여 2순위 자격을 취득한 자로서 납입 인정금액이 지역별 청약예금 예치금액 이상인 자가 최초입주자 모집공고 전일까지 해당 청약예금으로 전환한 자
③ 3순위 :
- 제1순위 및 제2순위에 해당되지 아니하는 자
2. 중형국민주택(아파트)과 청약 순위
- 민간건설업체가 국민주택기금의 지원을 받아 공급하는 전용면적60㎡(약18평)초과 85㎡(약25.7평)이하의 주택으로 먼저 청약예금,청약부금,청약저축에가입하여야 한다.
- 공급대상 : 최초 입주자모집공고일 현재 세대주
- 순위와 순위별 요건
① 1순위 :
- 청약저축에 가입하여 2년이 경과하고 월납입금을 연체없이 24회 이상 납입한 자
- 85㎡이하 청약 가능한 청약예금에 가입하여 2년이 경과한 자
- 청약부금에 가입하여 2년이 경과하고 그 납입 인정금액이 분양지역별 85㎡이하 청약예금 예치금액 이상인 자
② 2순위
- 청약저축에 가입하여 6개월이 경과하고 월납입금을 연체없이 6회 이상 납입한 자
- 85㎡이하 청약 가능한 청약예금에 가입하여 6개월이 경과한 자
- 청약부금에 가입하여 6개월이 경과하고 그 납입인정금액이 분양지역별 85㎡ 이하 청약예금 예치금액 이상인 자
③ 3순위
- 제1순위 및 제2순위에 해당되지 아니하는 분
3. 국민주택과 청약 순위
- 국민주택기금을 지원받아 국가, 지방자치단체 및 대한주택공사 또는 민간사업 자가 공급하는 전용면적85㎡(약25.7평)이하의 주택을 말한다.
- 공급대상 : 최초 입주자모집공고일부터 입주시까지 무주택세대주
- 순위와 순위별 요건
① 1순위 :
- 청약저축에 가입하여 2년이 경과하고 월납입금을 연체없이 24회이상 납입한 자
② 2순위
- 청약저축에 가입하여 6개월이 경과하고 월납입금을 연체없이 6회이상 납입한 자
③ 3순위
- 제1순위 및 제2순위에 해당되지 아니하는 자
- 국민주택은 최초 입주자 모집공고일 현재 무주택 세대주여야 하고, 세대주나 배우자 중 한 사람이라도 재당첨 금지 기간에 해당되면 청약할 수 없다.
▣ 참조사항
1. 민영주택 및 중형국민주택의 당첨자 선정시 우선조건 ?
☞ 무주택자 우선공급시 당첨자 선정은
- 신청자에 대해 먼저 추첨을 실시
- 낙첨자는 다시 당해지역 일반공급 1순위 청약접수자와 혼합하여 추첨을 실시
(당첨기회 2회)
- 공급분 중 잔여분은 당해지역 외 지역(수도권지역) 무주택자 우선 순위자들에게 공급
☞ 일반지역 주택 당첨자 선정은
- 청약순위에 따라 추첨을 실시 (단, 선순위 청약접수 결과 미달시에만 후순위 청약접수를 받는다.)
- 수도권지역 주택이 공급될 때에는 동일순위 안에서 당해지역 거주자를 우선하여 선정
☞ 대규모택지개발지구 내의 주택 당첨자 선정은
- 일반지역과 달리 공급물량의 30%를 당해지역 거주자에게 우선 공급하고 나머지 70%를 수도권 거주자에게 공급
- 당해지역 거주자 중 낙첨자는 수도권지역 거주신청자와 혼합하여 재선정
- 공급분 중 잔여분은 당해지역 외 지역(수도권지역) 거주자에게 공급
- 대규모택지개발지구 : 서울시를 제외한 인천시 및 경기도지역에서 택지개발촉진법에 의한 택지개발사업이 시행되는 지역으로 그 면적이 66만㎡(약 20만평) 이상인 지구
Q. 경기도 판교 근처인 성남시 고등동에 살고 있는 28세 기혼남입니다.
아이도 태어나고 내집 마련도 하고 싶어서 내일 주택청약예금 예치하러 갑니다.
가기전에 궁금한 것이 있는 데요 제가 성남시 고등동에 2003년 3월. 올해 3월에 전세를 얻어서 살고 있습니다. 내일 주택청약예금 예치금은 한 300만원에서 400만원 생각하구요,
조금 늦은감이 있지만. 제가 분양받기위해 더 해야 할 것은 없나요?
그럼 제가 준비하는 내용은
1.수원에 살다가 결혼과 동시에 성남에 보금자리를 차렸습니다.
2.주택청약예금을 예치합니다.
3.예비군훈련 잘나간다...^^ 뭐 이정돈데요... 더 해야 할것이 없나요?
그리고 듣기론 2001년12월이후에 전입자들은 가능성이 희박하다는데요. 전체 분양권중 30%만 수도권에 분양하기 때문에 경쟁률이 대단하다고 하던데... 지금 청약예금해 놓으면 2003년 4년5년에...즉 2005년에 2년차가 되기 때문에 할려고 하는데 전문가들이 보기에 가능해보이나요?
아니면 이 청약예금을 판교 말고 다른 곳에 쓸 수도 있나요? 궁금하네요
A. 우리나라 법령에 20만평이상의 택지개발지구는 지역주민에게 30%의 물량을 우선공급하게 되어있습니다.
판교신도시는 강남과 바로 붙어있기에 제2의 강남이 될 고급주거단지라고 합니다.
때문에 엄청난 경쟁률을 예상하고 있습니다.
그래서 정부는 2001.12월 이후로 성남에 전입한사람은 지역우선분양 해당자격을 제한했습니다.
때문에 귀하는 성남시에 살고 있지만 지역우선 물량 분양에는 청약 하실 수 없습니다.
지금 청약통장에 가입하시면 2005년 9월에 1순위가 됩니다.
판교는 2004년말에 시범단지가 분양될 예정이고 2005년부터 순차적으로 분양될 것입니다.
때문에 귀하는 1순위로 청약하실 수 있는 물량이 얼마인지는 계획이 상세하게 나와 봐야 알겠으나 지금으로는 서둘러서 청약통장에 가입하셔야 할 것입니다.
판교신도시는 투기과열지구입니다. 투기과열지구는 35세이상 5년이상 무주택세대주에게 민간건설중형주택과 민영주택 25.7평 이하의 주택 중 50%를 먼저 공급합니다.
즉, 청약1순위에 앞서 한 번 더 청약할 기회가 주어집니다. 이것을 잘 활용하시면 당첨의 확률을 높일 수 있습니다.
청약통장은 서울과 수도권에서는 상호간 사용이 가능합니다. 성남지역은 판교신도시외에도 성남도촌지구라는 택지개발예정지구가 있습니다. 또, 성남시의 재개발물량도 계속 나올 것으로 예상합니다. 그렇기 때문에 꼭 판교신도시에 청약을 못하더라도 청약통장은 빨리 만드시는 것이 좋습니다.
청약통장에는 세 가지가 있습니다. 주공아파트와 민영을 둘 다 신청할 생각이 있다면 청약저축과 청약부금을 동시에 가입하셔야 합니다. 청약저축은 주공에서 짓는 아파트에 청약가능하고 국민은행에서 취급합니다. 적금식입니다.
청약부금은 민영에 청약가능하고 어느 은행에서 모두 취급합니다. 적금식입니다.
청약예금은 부금과 성격은 비슷하고 목돈을 은행에 넣고 기간을 기다리는 것입니다.
참조 문헌 및 사이트 : 직접, 부동산114, 닥터아파트, 동아일보(2003년 8월 19일자) 외 관련사이트
<양도소득세의 9가지 함정>
1. 아파트값 떨어져 양도소득세 자진신고 안한 경우
부득이한 사정으로 인해 취득한 아파트를 양도하는 경우 취득시 가격보다 양도시 가격이 같거나 오히려 낮을 때 현행 소득세법상 기준시가에 의해 양도소득세가 부과된다.
이런 경우 양도한 달의 다음달 말일에 양도소득세 예정신고시 실제 계약서 등 실거래가격을 증명할 수 있는 증빙서류를 첨부해 이 사실을 증명해야 한다. 양도차익이 없다고 양도소득세를 자진신고하지 않으면 취득시 기준시가에 비해 양도시 기준시가가 높으면 그것을 양도차익으로 보아 양도소득세가 부과된다.
2. 아파트분양권을 완공 전 양도한 경우
1세대 1주택을 소유하다 주택이 도시재개발사업으로 헐린 뒤 새로 지어 분양받은 아파트를 완공된 후 팔게 되면 양도소득세가 면제된다. (단, 철거 전 보유 또는 거주기간과 완공 후 입주기간을 합산해 3년 보유요건이 되는 경우). 그러나 아파트가 완공되기 전 아파트 입주권을 판 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당되어 양도소득세가 과세된다.
3. 등기지연시 취득시기는 실제로 입주한 날이 기준이다
양도소득세 비과세 기준이 되는 보유기간을 따질 때 취득시기는 사실상 잔금청산일이며, 잔금청산일 전에 등기가 된 경우에는 등기접수일이 취득일이 된다.
그러나 새로 입주한 아파트의 경우 준공검사가 지연되어 등기가 지연된 때는 실제 입주한 날이 취득일이 된다. 또 매도자가 양도소득세 계산을 이유로 등기를 일부러 지연한 때는 공과금납부영수증, 주민등록등본, 이전한 집의 전화등록원부 등 실제로 그 집에 살았음을 입증하는 서류를 제시해야 한다.
4. 건축물이 없는 나대지를 3년 이상 보유한 경우
무주택자가 단독주택지를 분양받은 후 주택을 건설하지 않고 있다가 이를 처분하면 양도소득세가 부과된다. 이 경우 3년을 보유했더라도 나대지 상태이므로 1세대 1주택 비과세 대상에서 제외된다.
5. 국가에 부동산을 물납한 경우
상속세를 현금으로 납부할 형편이 안 되어 부동산을 국가에 대신 물납한 경우에도 양도자산이 사실상 유상으로 소유권이 국가에 이전되는 것으로 본다. 따라서 양도소득세가 과세된다.
6. 자기 부동산을 경락받은 경우
채권변제를 못해 경매처분된 부동산을 본인이 경락받은 경우도 양도소득세가 부과된다. 그러나 경매처분 전에 부채를 청산해 다시 원상태로 환원한 경우에는 양도소득세가 부과되지 않는다.
경락받은 부동산을 다른 사람에게 양도하는 경우도 유상으로 양도하는 자산이므로 양도소득세가 부과된다. 단, 경락가격과 양도가격이 같은 경우에는 양도소득세가 부과되지 않는다.
7. 이혼 위자료로 부동산을 주는 경우
위자료로 주는 부동산이 1세대 1주택인 경우에는 양도소득세가 비과세되지만, 1세대 1주택 이상이거나 상가 등 주택 외 부동산이라면 양도소득세가 과세된다.
8. 공동소유자산은 지분의 변동률만큼 양도소득세가 과세 된다.
여러 사람이 공유 형태로 부동산을 소유하다가 필지별로 구분하여 각자 지분의 몫만큼 분할하는 것은 양도에 해당하지 않는다. 그러나 지분분할에 따라 지분이 변동되는 경우 그 변동분 만큼 양도소득세가 부과된다.
9. 같은 날짜에 1세대 1주택을 분할, 양도한 경우
1세대 1주택을 분할, 각각 다른 사람에게 양도하는 경우 먼저 양도한 주택과 그 부수 토지에 대해 양도소득세가 과세된다. 이때 우선순위는 잔금을 지급한 순서에 따라 판단한다.
양도차익 계산시 양도가액에서 차감되는 항목으로는 다음과 같습니다.
1. 매입가액
2. 취득세 및 등록세
3. 부동산 중개 수수료
4. 자산을 취득하면서 상대방과의 분쟁으로 지출한 소송비용·명도비용·인지대
5. 양도시 계약서 작성비용
6. 공증비용
7. 광고료
8. 수리비용(베란다샷시비, 비디오폰 등등..)
9. 부동산을 취득하면서 매입한 국민주택채권 또는 토지개발채권을 만기 전에 매각함으로써 발생한 매각손실
다만, 채권은 은행이나 증권회사에 매각하여야만 매각손실을 비용으로 인정받을 수 있습니다.
위의 비용들을 필요경비로 인정받기 위해서는 반드시 영수증 등 지급사실을 증명할 수 있는 증빙서류를 제출하여야 합니다. 다만, 취득세 및 등록세는 영수증이 없더라도 인정됩니다.
따라서, 실제거래가로 양도소득세 신고시 실제 양도가액에서 실제 취득가액을 차감한 후, 위의 주택 취득시와 양도시에 발생한 제비용들을 차감하게 됩니다.
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